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Proceso de Debida Diligencia para la Compra de Propiedades

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Sin lugar a dudas, la compra de propiedades inmuebles es una de las decisiones más importantes que tomamos los seres humanos, desde un punto de vista financiero, personal y familiar.

Para efectos de evitar una mala inversión o descalabro, y garantizarse que la propiedad que se vaya a adquirir cumpla con el fin para el cual se quiere y no tenga contingencias, es fundamental llevar a cabo el denominado Proceso de Debida Diligencia o “Due Diligence”.

Esto es, en términos generales, el proceso de investigación sobre el inmueble, para efectos de descubrir posibles riesgos ocultos que puedan perjudicar los intereses del comprador.

En ese sentido, a continuación procederemos a enunciar los principales aspectos que se deben de considerar al momento de llevar a cabo el proceso:

 

Revisión de:

Motivo

Título de Propiedad

Es fundamental ya que determinará si la persona que vende está debidamente legitimada.

Historial de Traspasos de PropiedadEs de suma importancia ya que nos ayudará a detectar cualquier irregularidad en traspasos anteriores que pudiese afectar la tenencia pacífica del inmueble.
Revisión de anotaciones Es fundamental para determinar cuales son las afectaciones a la propiedad.
Revisión de gravámenesNo necesariamente tenemos que descartar una propiedad cuando presente gravámenes. El estudio de estos nos indicará si el asunto se puede resolver o no
Revisión de plano catastrado

Nos confirmará la medida de la finca. Cuando el plano es muy antiguo se recomienda contratar un perito que haga un levantamiento para que confirme las medidas. Igualmente, se puede solicitar una Certificación de “Zona Catastrada”, emitida por el Registro de Bienes Inmuebles del Registro Nacional.

Certificación de Impuestos Municipales  

La propiedad responde por las deudas municipales, por lo que se deben de mantener en todo momento al día.

Certificación de Uso de Suelo 

Si no hay construcciones. Nos indicará si dicho inmueble puede cumplir el propósito para el cual se pretende adquirir. Por ejemplo: Que se pueda construir un condominio; que se pueda establecer un negocio., etc.

Listado de Utilidades y comprobantes de pagos

Es importante confirmar que la propiedad se recibe siempre sin deudas, o que se tenga conocimiento de estas y que se acepten en la compraventa.

 Inventario de Pozos

Cuando existan pozos será importante confirmar que los permisos se encuentren al día.

 Visita a la Propiedad

Una visita a la propiedad siempre será elemental. De la misma pueden surgir o descartarse cualquier cantidad de inquietudes.

Revisión de Plan ReguladorMismo motivo que la Certificación de Uso de Suelo
Identificación de posibles contingencias ambientales Es importante verificar que la propiedad no se encuentre afectada por temas ambientales que impidan o limiten su explotación.
Confirmación de que propiedad no se encuentre afectada por leyes especiales

Es importante verificar que la propiedad no se encuentre afectada leyes especiales que impidan o limiten su explotación.

Es importante aclarar que cada caso tiene sus particularidades, por lo que esta lista no es taxativa. Cuando se cuente con toda la información, se procede con la elaboración de un reporte formal y sustentado, por medio del cual se recomendará o no el negocio de compraventa del inmueble.

En ERP Lawyers le recomendaremos siempre llevar a cabo el proceso para efectos de garantizar la inversión, o al menos asumir los riegos de una manera informada. Bajo ninguna circunstancia se aconseja proceder con el negocio sin dicha investigación.

Si usted requiere de asesoría legal en el área de bienes raíces, ERP Lawyers & Associates le ofrece un equipo interdisciplinario de abogados con amplia experiencia en esta materia. Contáctenos y reciba asesoría legal personalizada.

 

Patronos tienen potestad de despedir teletrabajadores por abandono de labores

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El continuo avance de las tecnologías digitales ha permitido introducir cambios profundos en todos los ámbitos de la sociedad moderna. Estos cambios se han dado en la forma, los medios y lugares donde se pueden realizar los trabajos, ya que el incremento mostrado por el país en la conexión, acceso y disponibilidad de los equipos terminales como teléfonos inteligentes, tabletas, computadoras portátiles y otros dispositivos, han permitido que los nuevos esquemas laborales apoyados en el uso de las tecnologías digitales, estén presentes en todas las organizaciones públicas, privadas, y personas que trabajan de forma independiente.

Dentro de este marco surge la figura del Teletrabajo, por medio del cual se busca apoyar los procesos de modernización organizacional, el aumento en la productividad, la mejora en la calidad de los servicios, la reducción de costos, la inclusión social, el equilibrio entre la vida laboral y personal de los trabajadores, la movilidad urbana y la protección al medio ambiente; sin embargo, figura que a hoy en Costa Rica no se encuentra regularizada – actualmente en la Asamblea Legislativa existe un proyecto de ley (19.355) para regular de forma puntual el control del teletrabajo, pero se encuentra en trámite.

A pesar de lo anterior, los patronos tienen la facultad de despedir a sus teletrabajadores por abandono de labores o que se ausenten sin ninguna justificación, cuando se encuentren realizando las funciones mediante dicha modalidad del teletrabajo; así lo determinó la Sala Segunda de la Corte Suprema en su resolución 539-2018, la cual fue dada a conocer este jueves 21 de febrero por el Poder Judicial.

 

¿En que se apoya el despido a el teletrabajador?

El proceso laboral lo inició el trabajador, quien fungía como gerente de proyectos de tecnología de la información de una empresa privada y fue despedido en el 2014 porque, a pesar de que estaba ejerciendo sus funciones mediante teletrabajo, se ausentaba de sus labores.

El demandante se desempeñaba en un cargo de confianza con horario flexible, en cuyo puesto se requería una disponibilidad las 24 horas. El trabajador argumentó que cuando no estaba fuera del país, realizaba sus funciones bajo teletrabajo, para lo cual utilizaba los sistemas tecnológicos de la empresa.

Por esa razón acudió al Juzgado de Trabajo de Heredia, el cual le dio la razón y condenó a la empresa al pago de los extremos laborales de cesantía, preaviso y daños y perjuicios. Posteriormente el Tribunal de Trabajo ratificó la sentencia; sin embargo, la defensa del patrono elevó el caso a la Sala Segunda y consideró pertinente que se valorara las pruebas de las ausencias, las cuales quedaron en los registros de ingreso al sistema informático.

“Las y los magistrados concluyeron que el ingreso a la plataforma era fundamental para cumplir con las obligaciones propias del trabajo desempeñado por el actor y en los reportes quedó evidenciado que, durante los meses de diciembre de 2013 a enero de 2014, no se conectó en varios días seguidos y que en algunas ocasiones el registro solo determinó un período que podría sumar un par de horas, pero no una jornada completa”, dice el comunicado de la Corte. Por ese motivo, le dieron la razón al patrono y justificaron el despido.

“A pesar de que el actor estaba bajo la modalidad de teletrabajo, esto no impide que el patrono pueda ejercer el poder de dirección propio de su posición y las debidas sanciones concernientes a una falta grave cometida por el teletrabajador”, señaló la sentencia.

La modalidad de teletrabajo no debe significar de forma alguna una falta de control por parte del patrono ni una autorización para que el trabajador deje de cumplir las obligaciones para las que fue contratado. En este sentido, recomendamos establecer las condiciones o parámetros sobre como se ejecuta el teletrabajo en su empresa, mediante políticas que así lo regulen.

 

En caso de alguna duda o asesoría en cuanto a este tema, o cualquier otro tema relacionado al derecho laboral, no dude en ponerse en contacto y uno nuestros expertos le asistirán. Contáctenos

Reactivación de sociedades jurídicas disueltas

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Con el objeto de brindar una nueva y última oportunidad de reactivación a aquellas sociedades disueltas por morosidad en el pago del impuesto a las personas jurídicas (2012-2015), se presentó y tramita ante la Asamblea Legislativa el Proyecto de Ley número 20749 denominado “REFORMA DEL TRANSITORIO II DE LA LEY N° 9428, IMPUESTO A LAS PERSONAS JURÍDICAS, DE 21 DE MARZO DE 2017”, mismo que se encuentra actualmente en la posición número cinco del orden del día de la Comisión de Asuntos Hacendarios. Una vez aprobado por al menos un diputado de la comisión, el proyecto de ley sería enviado al Plenario.

El proyecto de ley establece una serie de plazos, entre las cuales indica que:

“… A las sociedades mercantiles, las subsidiarias de una sociedad extranjera o su representante y las empresas individuales de responsabilidad limitada, que dentro de la fecha de vigencia de la presente ley y hasta el 15 de diciembre de 2018 hayan cancelado las sumas adeudadas por concepto de la Ley N.° 9024, Impuesto a las Personas Jurídicas, de 23 de diciembre de 2011, podrán hacer el pago de los períodos adeudados a partir de los años 2012 al 2015, según la norma anteriormente citada, sin que por ello deban cancelar intereses o multas correspondientes.

Las personas jurídicas que hayan sido disueltas y que hayan cancelado las sumas adeudadas a más tardar el 15 de diciembre de 2018 podrán presentar ante el Registro Nacional la solicitud de cese de su disolución, quedando dichas personas jurídicas en la misma condición jurídica en que se encontraban antes de su disolución, con los efectos retroactivos que ello conlleva. Tendrán tiempo hasta el 15 de enero de 2019 para presentar dicha solicitud ante el Registro Nacional, luego de cancelados los montos adeudados…”, en caso de aprobarse y enviarse al plenario para discusión, evidentemente sería con fechas distintas y actualizadas a las indicadas anteriormente.

De aprobarse este proyecto, se ofrecería nuevamente una amnistía en cuanto a los intereses y multas acumulados por concepto del impuesto.

Realizada la cancelación de lo adeudado, las sociedades interesadas podrían gestionar la solicitud de cese de disolución ante el Registro Público Nacional “… quedando dichas personas jurídicas en la misma condición jurídica en que se encontraban antes de su disolución, con los efectos retroactivos que ello conlleva.”

 

Para más información o asesoría, ERP Lawyers & Associates pone a disposición su equipo de Derecho de Laboral y Corporativo. Contáctenos y con gusto le atendemos. http://www.erplawyers.com/contactenos/

 

Las parejas del mismo sexo ya podrán solicitar el Bono de Vivienda

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En el mes de diciembre del 2018, nuestro presidente, el señor Carlos Alvarado Quesada, firmó una serie de decretos y directrices para garantizar a la población LGTBIQ (parejas del mismo sexo) la igualdad y paridad de sus derechos.

Los decretos son conocidos ya, como el reconocimiento de la identidad de género en el documento de identidad para la población trans (género auto percibido), la inclusión de la bifobia (odio y rechazo hacia las personas bisexuales) en el día de la homolesbotransfobia, así como la declaratoria de interés público del protocolo de hormonización.

A partir del lunes 04 de febrero, las parejas del mismo sexo que cuenten con escasos recursos podrán solicitar un bono de vivienda y programas de crédito del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, esto debido a que fue publicada la directriz en el Diario Oficial La Gaceta. Dicha directriz instruye a las instituciones estatales a brindar la ayuda social a quien la solicite, sin hacer distinción sobre si es una pareja heterosexual o una pareja del mismo sexo.

Además, el documento exige al Estado reconocer, bajo ciertas condiciones, como “núcleo familiar” aquel que sea conformado por dos hombres o dos mujeres.

Para poder optar por estos beneficios, las parejas deben haber compartido alimentos, cama y cohabitación sexual por al menos tres años ininterrumpidos. De igual manera, la relación deberá ser evidente, patente, notoria, no simultánea y fiel.

Estas regulaciones vienen de la mano del fallo de la Corte Interamericana de Derechos Humanos y de la Sala Constitucional, que ordenaron a la Asamblea Legislativa regular y normar el matrimonio igualitario, esto en un plazo de 18 meses, el cual empezó a correr el 26 de noviembre del 2018.

En caso de no hacerlo en el plazo contemplado, el matrimonio entre personas del mismo sexo será totalmente válido, y no habrían sanciones para los Notarios que realicen estos actos.

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Nueva regulación a comisiones por pagos con tarjetas

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Costa Rica propone que el Banco Central y la Comisión promuevan la competencia y fijen un único porcentaje en las comisiones que pagan los negocios por aceptar tarjetas de crédito o débito.

 

Las comisiones de afiliación en Costa Rica se encuentran, en su mayoría, superiores al 4% sin diferenciar entre crédito y débito, mientras que a nivel internacional la comisión de afiliación se ubica a tasas mucho menores y diferenciativas.

La proliferación de tarjetas de crédito y débito, así como el incremento en las transacciones con plástico, han generado una distorsión en la economía y en particular a los pequeños comercios, que deben pagar una cantidad importante de sus ingresos a los bancos, traduciéndose en mayores precios y afectando de igual forma a los consumidores que deben pagar ligeramente más por cada producto.

Las ganancias anuales del sistema financiero por el cobro de estas comisiones, según estimaciones de la Cámara de Comercio, son de aproximadamente $175.000.000,00 (ciento setenta y cinco millones de dólares). Por otra parte, países como en la Unión Europea se cuenta con un reglamento donde se fija un tope a las tasas de intercambio de 0.2% para tarjetas de débito y de 0.3% para las tarjetas de crédito.

En América Latina, por ejemplo México, el Banco Central revisa periódicamente el mecanismo de determinación y el nivel de las tasas de intercambio y además, los bancos deben de hacerlas públicas. Actualmente, el monto que se le cobra a los comercios es de 1.91% para tarjetas de crédito y de 1.15% para tarjetas de débito.

 

Lo que la propuesta de ley establece

El proyecto de ley número 21.177, que tiene como objetivo facultar al gobierno para regular las comisiones cobradas por las entidades financieras a los comercios, fue presentado ante la Asamblea Legislativa por varios diputados.

La propuesta establece que “… Deberá ser un único porcentaje para todos los comercios y la comisión por transacciones con tarjetas de débito deberá ser menor a la que se cobre por transacciones con tarjetas de crédito. Dichas comisiones serán revisadas y publicadas cada 24 meses por los bancos emisores.

En relación al tema María Isabel Cortés, directora de la Asociación Bancaria Costarricense dijo Crhoy.com que en la determinación de las comisiones “… influye mucho el volumen de las transacciones de cada comercio, dado que existen costos fijos importantes. La tasa de intercambio permite que los emisores tengan el incentivo para distribuir ampliamente los medios modernos de pago. Especialmente, las tarjetas de débito que, por su marginalidad, no serían posibles de servir si no existieran las tasas de intercambio adecuadas.

Cortés añadió que “… ‘La tasa de intercambio debe mantener un equilibrio; si es muy baja, no incentiva la tarea de emisión de tarjetas y la atención al tarjetahabiente y si es muy alta, no estimula la aceptación de las tarjetas como medio de pago’.

 

El objetivo de esta ley es crear el marco normativo para el establecimiento de las comisiones de intercambio y adquirencia por las transacciones de compra con tarjetas de crédito y débito, para garantizar la promoción de la competencia, mejorar la competitividad y aumentar la trazabilidad fiscal, en beneficio de los comercios, de los consumidores y de la Hacienda Pública.

 

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Hacienda amplía el plazo para pago y declaración del impuesto de casas de lujo

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El Ministerio de Hacienda amplía el plazo para pago y declaración del impuesto solidario (Casas de Lujo) al 25 de enero.

El pasado 10 de enero la Dirección General de Tributación, del Ministerio de Hacienda, comunicó mediante su página oficinal, que el plazo para declarar y pagar, sin recargo el impuesto solidario para el fortalecimiento de programas de vivienda del período 2019, se ampliará por esta vez hasta el 25 de enero del presente año.

Lo anterior obedece a un atraso en la publicación de los tramos en el diario oficial La Gaceta, por lo que se concede una prórroga de diez días naturales, la cual rige a partir de esa misma fecha.

Esta declaración se presenta cada tres años y el pago del impuesto de casas de lujo no es deducible para efectos del impuesto sobre la renta.

Para ese período todos los contribuyentes deben realizar la declaración para actualizar el valor de sus propiedades.

Deben cumplir esta obligación todos los propietarios de bienes inmuebles de uso habitacional, que sean utilizados en forma habitual, ocasional o de recreo, incluyendo tanto las instalaciones fijas como las permanentes, cuyo valor de construcción sea mayor a ciento treinta y un millones de colones (¢131.000.000,00). Se paga sobre el valor de la construcción, más el valor del terreno en el cual se encuentra.

 

Los nuevos tramos sobre los que se genera el cálculo son los siguientes:

TramosValorTarifa
Hasta₡329.000.0000,25%
Sobre el exceso de₡329.000.000 y hasta ₡659.000.0000,30%
₡659.000.000 y hasta ₡988.000.0000,35%
₡988.000.000 y hasta ₡1.318.000.0000,40%
₡1.318.000.000 y hasta ₡1.646.000.0000,45%
₡1.646.000.000 y hasta ₡1.978.000.0000,50%
₡1.978.000.0000,55%

 

 

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Recuerde que el impuesto a las personas jurídicas se debe pagar cada año

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Nos gustaría recordarle que el impuesto a las personas jurídicas se debe pagar año tras año. El plazo para cancelar, sin intereses, es dentro de los 30 días naturales siguientes al 01 de enero de cada año.

 

Las tarifas para personas jurídicas se establecen de acuerdo con la siguiente tabla:

  • Sociedades no inscritas en el registro Único Tributario como contribuyente del impuesto sobre la renta.
  • Sociedades que se constituyan o inscriban en el transcurso del período fiscal.
  • Sociedades declarantes -no contribuyentes- en el impuesto sobre la renta

15%

  • Sociedades inscritas en el Régimen de Tributación Simplificada.
  • Sociedades inscritas como contribuyentes del impuesto sobre la renta, que declaren ingresos brutos en cero o sin activida
  • Sociedades inscritas que hayan declarado ingresos brutos menores a 120 salarios base, en el impuesto sobre la renta del período fiscal anterior.

25%

  • Sociedades inscritas que hayan declarado ingresos brutos entre 120 y menos a 280 salarios base, en el impuesto sobre la renta del período fiscal anterior.

30%

  • Sociedades inscritas que hayan declarado ingresos brutos equivalentes a 280 salarios base o más, en el impuesto sobre la renta del período fiscal anterior.

50%

 

**Salario base 2019: ¢446.200.

Quienes no cancelen esta obligación se exponen al pago de intereses y multas por parte de Tributación, que corresponde a un 1% mensual con un máximo de 20%. Además, en caso de morosidad, el Registro Nacional no emitirá certificaciones ni inscribirá documentos en favor de una sociedad morosa, y las sociedades morosas no podrán contratar con el sector público a través de licitaciones.

En caso que las sociedades no paguen el impuesto respectivo a personas jurídicas y se deja de pagar por 3 períodos consecutivos, el registro podrá disolver la sociedad de oficio y embargará los bienes que se encuentren a nombre de la sociedad, y en caso que la sociedad no tenga bienes, los representantes legales.

 

Para más información sobre cómo pagar este impuesto o asesoría, ERP Lawyers & Associates pone a disposición su equipo de Derecho Laboral. Contáctenos y con gusto le atendemos. http://www.erplawyers.com/contactenos/

 

Con el año nuevo viene una subida del salario mínimo

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Para este año 2019 y mediante el decreto No. 41434-MTSS publicado en el Diario Oficial La Gaceta, se establece que, partir del 1 de enero y con vigencia de un año, el sector privado tendrá un incremento del salario mínimo del 2,96%, siendo de aplicación obligatoria para todos los salarios mínimos que establece el decreto o bien para aquellos que por práctica y derecho se ha adquirido. Adicionalmente, el aumento para las servidoras domésticas es de un 3,50%.

 

Los incrementos principales se pueden observar divididos en tres categorias:

  • Por jornada ordinaria diaria:

Trabajadores en Ocupación No Calificada      ¢10.358,55

Trabajadores en Ocupación Semicalificada    ¢11.264,17

Trabajadores en Ocupación Calificada             ¢11.471,53

Trabajadores en Ocupación Especializada      ¢13.530,38

  • Ocupaciones genéricas por mes:

Trabajadores en Ocupación No Calificada        ¢309.143,36

Trabajadores en Ocupación Semicalificada      ¢332.589,87

Trabajadores en Ocupación Calificada              ¢349.623,39

Técnicos Medios de Educación Diversificada  ¢366.380,40

Trabajadores en Ocupación Especializada        ¢392.623,14

Técnicos de Educación Superior                         ¢451.523,54

Diplomados de Educación Superior                   ¢487.662,29

Bachilleres Universitarios                                     ¢553.124,45

Licenciados Universitarios                                   ¢663.772,10 

  • Relativo a fijaciones específicas:

Recolectores de café (por cajuela)                    ¢986,27

Servicio doméstico (por mes)                            ¢190.377,39

Trabajadores de especialización superior1     ¢20.997,77 

Periodistas contratados como tales (incluye el 23% en razón de disponibilidad) (por mes)  ¢817.500,41

Estibadores por kilo de frutas y vegetales       ¢0,0711

Estibadores por tonelada                                    ¢88,00

Estibadores por movimiento                              ¢375,28

 

Como dicta el Artículo 7º— sobre Regulación de formas de pago: si el salario se paga por semana, se debe pagar por 6 días, excepto si el trabajo es realizado en establecimientos comerciales, que se pagará 7 días semanales, de conformidad con el artículo 152 del Código de Trabajo. Si el salario se paga por quincena, comprende el pago de 15 días, o si el salario se paga por mes comprende el pago de 30 días, indistintamente de la actividad, que se trate.

Los salarios determinados en forma mensual en este Decreto, indican el monto total que debe recibir el trabajador; si se paga por semana, siempre que la actividad no sea comercial, el salario mensual debe dividirse entre 26 y multiplicarse por los días efectivamente trabajados.

En el caso del salario de los empleados que cobren comisión, la persona empleadora podrá pagar el salario base x más la comisión y entre ambos deberán sumar al menos el salario mínimo establecido en el Decreto de Salarios Mínimos, de tal forma que si entre el salario que se pague más la comisión, no se llega al salario mínimo fijado por ley, la persona empleadora debe legalmente ajustar al salario mínimo; así lo establece el Código de Trabajo en sus artículos 164 y 168. En el caso de las jornadas nocturnas o mixtas, se harán las equivalencias correspondientes, a efecto, que siempre resulten iguales los salarios por las respectivas jornadas ordinarias.

En el caso de que el salario de la persona trabajadora esté por encima del salario mínimo, no es obligación de la persona empleadora hacer el aumento salarial, excepto que exista un convenio, convención colectiva, arreglo directo, costumbre o cualquier otro instrumento normativo que así lo establezca.

La persona empleadora o empresa que no pague el salario mínimo se expone a una multa de 1 a 23 salarios base, sin perjuicio del derecho de la persona trabajadora de dar por terminada la relación laboral con responsabilidad patronal, agotando previamente las instancias de solución directa con la persona empleadora o la conciliación administrativa, según proceda.

 

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Impuestos municipales a las propiedades

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De conformidad con lo establecido en la Ley No. 7509 “Ley de Impuestos sobre Bienes Inmuebles”, se establece que los propietarios de bienes inmuebles están en la obligación tributaria de declarar el valor de sus propiedades a la Municipalidad.

Los impuestos se calcula sobre el valor de los terrenos y construcciones (en este caso el valor declarado en caso de ser aceptado por la Municipalidad será tomado como base de cálculo del impuesto), según conste en la municipalidad respectiva al día primero de enero del año en que se va a cobrar el tributo, por esta razón es que todo inmueble debe tener un valor registrado.

Existen varias formas de establecer el valor de un inmueble. La regla general es que como se indicó anteriormente, los propietarios declaren el valor de sus bienes a la municipalidad donde se ubica cada uno de ellos y actualizar su declaración cada cinco años.

El valor de los bienes puede modificarse en forma automática cuando se realiza una venta del inmueble por una suma mayor a la que tenía registrada la municipalidad. Lo mismo sucede si se constituye un gravamen hipotecario (ya sea hipoteca común o cédulas hipotecarias) por un valor mayor al registrado; o si se fracciona el terreno o se realizan construcciones o mejoras que representen un valor igual o superior al 20% del valor registrado.

Las municipalidades tienen la potestad de sancionar al contribuyente que no presente en tiempo las declaraciones de valor sobre sus inmuebles. La multa consiste en un monto igual a la diferencia dejada de pagar; es decir, la suma de los impuestos que no se pagaron precisamente por la omisión de actualizar el valor del bien.

Eso significa que si el contribuyente se atrasa o simplemente no declara el valor de su propiedad con la periodicidad que la ley señala, los impuestos que deje de pagar por ello al final se convertirán en una multa.

Para tal efecto, la municipalidad respectiva está facultada para realizar de oficio la valoración de los bienes inmuebles cuyo valor no declararon o no actualizaron sus propietarios. Esto como un mecanismo para que puedan recuperar la totalidad de los tributos no pagados.

 

 

En cuanto a la declaración de bienes inmuebles

La declaración de bienes inmuebles es la determinación y actualización del valor de la propiedad, mediante la cual se consideran las características del terreno y de la(s) construcción(es) que comprendan el inmueble.

Es deber del contribuyente el presentar su declaración al menos una vez cada 5 años mediante el formulario de Declaración de Impuestos sobre Bienes Inmuebles dispuesto por las Municipalidades para tales efectos.

Deben de declarar todas aquellas personas físicas o jurídicas dueña de propiedades inscritas o no ante el Registro Nacional, en caso de que se omita la obligación de presentar la declaración, la Municipalidad estará facultada para efectuar de oficio la valoración del (os) bien(es) inmueble(s) sin declarar.

El impuesto se calcula sobre el valor total del inmueble (terreno más construcción) al cual se le debe de aplicar una tarifa de 0.25, dando como resultado el monto del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y que corresponde a cancelar la suma de ¢2.500,00 por cada millón del valor del inmueble.

El impuesto se determina en forma anual, teniendo la facilidad de cancelarlo en su totalidad en forma adelantada, o por cuotas trimestrales, bajo el entendido que cada trimestre vencido genera los recargos por intereses correspondientes.

Si no se cancela a tiempo el Impuesto sobre Bienes Inmuebles se expone a que la deuda se traslade a Cobro Judicial, lo cual le acarrearía otros cargos por costas y honorarios de abogados, así como que se imponga gravamen por hipoteca legal preferente sobre la propiedad y un eventual remate de la propiedad.

 

 

Exoneración

Para el 2019, se estableció en la suma de ¢446.200,00 el salario base del Oficinista 1 según la referencia de puestos del Poder Judicial, el cual sirve de parámetro para la determinación del valor que cada año le permite a las personas físicas que tienen solamente un inmueble inscrito a su nombre en el Registro Inmobiliario, gestionar ante las Municipalidades respectivas la exoneración del impuesto territorial que les corresponde pagar.

Así indica el artículo 4 de dicha norma:

Artículo 4.- Inmuebles no afectos al impuesto

No están afectos a este impuesto: (…)    e) Los inmuebles que constituyan bien único de los sujetos pasivos (personas físicas) y tengan un valor máximo equivalente a cuarenta y cinco salarios base; no obstante, el impuesto deberá pagarse sobre el exceso de esa suma (…)”

Por consiguiente, si se multiplica cuarenta y cinco por el salario base establecido para este 2019 (¢446.200,00) constatamos que no tendrán que pagar impuesto a la propiedad sobre bienes inmuebles, las personas con único bien inscrito con un valor fiscal inferior a ¢20.079.000,00 (veinte millones setenta y nueve mil colones)

Asimismo, aquellos bienes que, no obstante, constituyan bien único pero su valor exceda del monto indicado, deberán, pagar el impuesto correspondiente pero calculado sobre el exceso de la suma indicada.

 

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Impuesto Solidario a propiedades de lujo en Costa Rica

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El Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda (ISO), o “impuesto a las casas de lujo”, como popularmente se le conoce, se encuentra al cobro desde el pasado 01 de enero y el plazo para declarar y pagar termina el próximo 15 de enero. Deben pagarlo los propietarios de todos los inmuebles con valores superiores a los ¢129.000.000,00 (ciento veintinueve millones de colones) y recae sobre el valor de los bienes inmuebles de uso habitacional, utilizados en forma habitual, ocasional o de recreo, incluyendo las instalaciones fijas y las permanentes.

Por medio del decreto ejecutivo No. 40786-H, publicado en el diario oficial La Gaceta, el 22 de diciembre de 2017, el Ministerio de Hacienda actualizó y estableció los tramos para la determinación del impuesto creado, los cuales rigen desde el 01 de enero de 2018, mismos que al momento de publicación de este articulo serían los que se encuentren vigentes para el 2019, de conformidad con lo establecido en el articulo 10 de la Ley Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda No. 8683, que indica: “(…) La Administración Tributaria deberá publicar los parámetros de valoración establecidos en la presente Ley, en los medios, escritos o electrónicos, que considere oportunos, cuarenta y cinco (45) días antes del inicio de cada período fiscal.  En caso de no publicarlos, se aplicarán los parámetros de valoración utilizados en el período anterior”, sin embargo, cualquier notificación que realice dicha Entidad al respecto deberá de considerarse.

 

Con base en lo anterior, los tramos para la aplicación del impuesto se detallan de la siguiente manera:

ESCALÓN                                                                    TARIFA A APLICAR

Hasta ¢323.000.000,00                                                                             0,25%

Sobre el exceso de ¢323.000.000,00 y hasta ¢647.000.000,00       0,30%

Sobre el exceso de ¢647.000.000,00 y hasta ¢970.000.000,00       0,35%

Sobre el exceso de ¢970.000.000,00 y hasta ¢1.295.000.000,00    0,40%

Sobre el exceso de ¢1.295.000.000,00 y hasta ¢1.617.000.000,00 0,45%

Sobre el exceso de ¢1.617.000.000,00 y hasta ¢1.943.000.000,00 0,50%

Sobre el exceso de ¢1.943.000.000,00                                                   0,55%

 

Cada 3 años se debe presentar una declaración jurada que actualice el valor fiscal del bien inmueble y el impuesto se cancela de manera anual.  De resultar superior al valor registrado por la administración, el nuevo valor declarado modifica automáticamente la base imponible aplicable para el período fiscal en que se declara.

Cuando el bien inmueble objeto de este impuesto pertenezca a varios copropietarios, estos deberán de declararlo en forma conjunta.

En caso de traspaso de la propiedad del bien inmueble, el nuevo propietario será el responsable solidario del pago del impuesto del período fiscal vigente a la fecha de adquisición, así como de los intereses correspondientes.

La omisión en la presentación de la declaración tendrá una multa equivalente al cincuenta por ciento (50%) del salario base (¢223.100,00), asimismo, el incumplimiento en la cancelación o pago tardío de ese impuesto se sanciona con el uno por ciento mensual (o fracción de mes) sobre el monto dejado de cancelar, además, de una tasa de interés del 12,56 por ciento sobre ese mismo monto.

 

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