Antes de reservar, pagar o firmar, hay una pregunta que cambia toda la operación.
Una propiedad anunciada como “frente al mar” o “a pocos pasos de la playa” no necesariamente se transmite como propiedad privada inscrita. En Costa Rica, un inmueble costero puede ser propiedad titulada, estar dentro de la Zona Marítimo-Terrestre (ZMT) y sujeto a concesión, o encontrarse bajo un régimen especial. La ubicación comercial del activo no permite saber cuál de estas situaciones aplica.
La diferencia no es meramente terminológica. Determina qué derecho se adquiere, cuánto dura, quién puede ser titular, qué autoridades intervienen, cómo puede transferirse y cuáles son los riesgos que deben resolverse antes de entregar dinero.
La primera pregunta: ¿qué derecho se está adquiriendo?
La propiedad titulada consta en el Registro Inmobiliario mediante una matrícula de Folio Real. Su titular tiene un derecho de propiedad privada, sujeto a las limitaciones urbanísticas, ambientales y civiles aplicables.
Una concesión en la ZMT es distinta. La Ley N.° 6043 define, como regla general, una franja de 200 metros medida desde la pleamar ordinaria. Los primeros 50 metros corresponden a la zona pública; los 150 metros siguientes conforman la zona restringida, donde pueden otorgarse concesiones bajo determinadas condiciones.
La concesión no convierte el terreno en propiedad privada. Es un derecho administrativo de uso y disfrute, limitado en el tiempo y sujeto al cumplimiento de obligaciones legales, municipales, ambientales y económicas.
También existen propiedades privadas legítimamente inscritas y regímenes especiales en áreas costeras. Por eso, la cercanía con el mar no basta para clasificar el inmueble. La respuesta debe surgir del estudio registral, catastral, municipal y ambiental del activo específico.
Qué cambia entre un título y una concesión
Naturaleza del derecho. En la propiedad titulada se adquiere dominio privado. En una concesión se adquiere un derecho administrativo sobre un bien de dominio público.
Duración. El título de propiedad no tiene el plazo administrativo propio de una concesión. La concesión se otorga por un período determinado y su continuidad depende de su vigencia, renovación y cumplimiento.
Transferencia. La propiedad titulada se transmite mediante escritura e inscripción registral. La cesión de una concesión exige revisar el procedimiento administrativo, las autorizaciones correspondientes y su inscripción.
Uso permitido. En ambos casos deben verificarse las reglas urbanísticas y ambientales. En la ZMT, además, el uso debe ser compatible con el plan regulador costero y con las condiciones de la concesión.
Participación extranjera. La propiedad titulada y la concesión no tienen el mismo régimen. El artículo 47 de la Ley N.° 6043 establece restricciones específicas para determinadas personas extranjeras y estructuras societarias. Su aplicación debe revisarse según la nacionalidad, residencia, composición del capital, cantón y régimen especial aplicable.
Autoridades involucradas. Una operación costera puede requerir información del Registro Nacional, la municipalidad competente, el Instituto Costarricense de Turismo (ICT), el Instituto Geográfico Nacional, el SINAC y otras entidades, dependiendo del inmueble.
Qué verificar antes de entregar un depósito
- Confirmar la naturaleza jurídica del activo en el Registro Inmobiliario: propiedad titulada, concesión u otro régimen.
- Comparar la información registral con el plano catastrado y verificar linderos, área, ubicación y posibles superposiciones.
- Determinar la relación del inmueble con la línea de pleamar, la zona pública y el amojonamiento oficial.
- Si existe una concesión, revisar su titular, vigencia, plazo restante, uso autorizado, canon, cesiones, prórrogas y eventuales incumplimientos.
- Confirmar la existencia y vigencia del plan regulador costero, así como la compatibilidad del uso proyectado.
- Revisar restricciones ambientales, presencia de manglar, humedal, bosque o Patrimonio Natural del Estado.
- Analizar la elegibilidad del comprador y la estructura corporativa propuesta bajo las reglas aplicables a participación extranjera.
- Verificar permisos de construcción, uso de suelo, patentes, procedimientos sancionatorios, órdenes de demolición y litigios.
- Condicionar cualquier reserva, opción o compraventa a una due diligence satisfactoria y a las autorizaciones necesarias.
¿Puede una persona extranjera comprar cerca del mar?
Sí, una persona extranjera puede adquirir propiedad privada titulada en Costa Rica, sujeto a las mismas verificaciones sustantivas que cualquier comprador y a las reglas generales aplicables.
El análisis cambia cuando el activo es una concesión en la ZMT. Allí pueden existir restricciones de residencia, nacionalidad o composición del capital, además de diferencias entre el régimen ordinario y marcos especiales como el Proyecto Turístico Golfo de Papagayo o las marinas turísticas.
Por eso, no existe una estructura universal que funcione para toda propiedad costera. Constituir una sociedad costarricense tampoco elimina por sí solo las restricciones: debe revisarse quién controla y posee efectivamente el capital, además del cumplimiento continuo de la concesión.
Señales de alerta que justifican detener la operación
- El vendedor describe el activo como propiedad privada, pero no aporta matrícula de Folio Real.
- Se ofrece “comprar” una concesión mediante un contrato privado, sin explicar las autorizaciones administrativas.
- La concesión está vencida, próxima a vencer o no existe claridad sobre su prórroga.
- No hay un plan regulador costero vigente o el uso pretendido no coincide con la zonificación.
- El plano invade la zona pública, un manglar, un humedal o un área ambientalmente protegida.
- Las construcciones no cuentan con permisos o existe un procedimiento municipal.
- La estructura societaria depende de acuerdos privados, testaferros o información que no coincide con los registros corporativos y de beneficiarios finales.
- Se exige un depósito no reembolsable antes de entregar el expediente legal completo.
La decisión práctica
El primer paso de una compra costera no debería ser negociar el precio, sino identificar el derecho que se ofrece.
Si es propiedad titulada, la due diligence debe confirmar la validez del título, el plano, los gravámenes, los permisos y las restricciones aplicables. Si es una concesión, además debe revisarse todo el expediente administrativo: origen, vigencia, uso, canon, autorizaciones, elegibilidad del adquirente y compatibilidad con la planificación costera.
Una cláusula contractual no puede corregir un derecho inexistente ni sustituir una autorización pública. La estructura de la transacción debe definirse después de conocer la naturaleza jurídica del activo, no antes.
Conclusión
Comprar cerca del mar en Costa Rica puede ser una inversión sólida, pero la seguridad de la operación depende de comenzar por la pregunta correcta: ¿se está adquiriendo un título de propiedad o un derecho de concesión?
La respuesta define el resto de la estrategia legal. Antes de reservar, pagar o firmar, el comprador debe contar con una revisión coordinada del Registro, el Catastro, la municipalidad, la planificación costera y las restricciones ambientales y corporativas aplicables.
Si está evaluando una propiedad costera en Costa Rica, ERP Lawyers puede revisar la naturaleza jurídica del activo, identificar las autorizaciones y los riesgos aplicables, y acompañar la estructuración de la operación antes de que usted asuma compromisos. Contáctenos para analizar su caso.
