Si usted vive fuera de Costa Rica y está pensando en financiar la compra de una propiedad, esta guía le explica cuándo puede usar un inmueble como garantía, quién queda inscrito como titular y qué conviene revisar antes de firmar.
Encontró una casa en Costa Rica que le gustaría comprar. El vendedor le pide un depósito para reservarla y propone una fecha para firmar. Si parte del precio depende de un préstamo, la pregunta más urgente es si el dinero estará disponible a tiempo. Para responderla, conviene separar dos decisiones: cómo pagará el precio y qué garantía le pedirá el prestamista.
¿Cómo pagar la compra de una propiedad en Costa Rica si usted vive en el extranjero?
Puede pagar con fondos propios o combinar un aporte suyo con un préstamo. Si el dinero viene del exterior, confirme con su banco en qué moneda puede enviarlo, cuánto tarda la transferencia y qué documentos le pedirán para acreditar el origen de los fondos. Aclare por escrito quién recibirá el depósito, cuándo vence el saldo y en qué condiciones podría recuperar el depósito si la compra no se concreta.
Si necesita un préstamo, consulte primero qué opciones están disponibles para su perfil y para ese inmueble. Antes de comprometer un depósito que podría perder, confirme con el prestamista cuándo podría desembolsar el crédito, qué condiciones debe cumplir usted y qué garantía aceptaría.
¿Para qué le sirve un fideicomiso de garantía al comprar una propiedad en Costa Rica?
Si usted necesita financiar parte del precio y el prestamista acepta un fideicomiso de garantía, esta figura permite usar un inmueble como respaldo del préstamo. Puede ser la propiedad que está comprando, siempre que las partes coordinen la compraventa, el desembolso y el traspaso al fideicomiso. También puede considerarlo si ya tiene un inmueble y quiere usarlo para respaldar otro préstamo.
El prestamista decide si aprueba el crédito y en qué condiciones. El fideicomiso define qué inmueble respalda la deuda y qué sucede con él al pagarla o ante un incumplimiento. Si los fondos vienen del exterior, la transferencia y los plazos de pago se coordinan por separado.
Quién presta el dinero y a nombre de quién queda la propiedad
En un fideicomiso de garantía, el fideicomitente transfiere el inmueble al fiduciario para respaldar una obligación. El fiduciario queda inscrito como titular del inmueble en esa calidad y debe actuar según el contrato. El prestamista suele ser el fideicomisario o beneficiario de la garantía.
Piense en Laura, que vive en Canadá y quiere comprar una casa en Costa Rica. Laura aporta parte del precio y un prestamista financia el resto. Si el prestamista acepta la casa como garantía y las partes coordinan el cierre, Laura, como dueña de la casa y fideicomitente, la traspasa al fiduciario mediante escritura pública. El prestamista aporta el dinero del préstamo. El fiduciario queda inscrito como titular de la casa y la mantiene separada de sus propios bienes para cumplir el encargo previsto en el contrato.
¿Puede Laura seguir usando la casa? Depende de lo que se pacte. Antes de firmar, le conviene confirmar si puede vivir allí, alquilarla o hacerle mejoras, y qué autorización necesitaría para venderla. El contrato también le permite saber de antemano quién puede actuar sobre el inmueble, en qué circunstancias y qué trámite se hará para devolverle la titularidad.
Qué sucede cuando paga el préstamo o deja de pagarlo
Si Laura cancela toda la deuda, se tramita la devolución de la titularidad conforme al contrato y se inscribe el traspaso correspondiente. Le conviene saber desde el inicio quién debe acreditar el pago, quién prepara la escritura de devolución y quién asume los gastos.
Si Laura incurre en un incumplimiento, el fiduciario puede vender o rematar la casa según lo pactado y conforme al artículo 648 del Código de Comercio de Costa Rica. Laura podría perder el inmueble. Por eso, antes de firmar debe tener claro qué activa ese procedimiento, qué avisos recibiría y si tendría un plazo para ponerse al día.
Qué revisar antes de firmar
Compare el costo total y las condiciones del fideicomiso con otras garantías que el prestamista acepte, como una hipoteca si está disponible. Además de la tasa, la moneda y el plazo del préstamo, pida por escrito estas cuatro precisiones.
- Qué cubre la garantía. Confirme si incluye solo el saldo del préstamo o también intereses, comisiones u otras obligaciones.
- Qué gastos tendrá. Pida un desglose de honorarios del fiduciario, gastos de escritura, tributos y cargos registrales, tanto al constituir la garantía como al devolver la propiedad.
- Qué puede hacer con la casa. Revise quién se encarga de los impuestos, el seguro y el mantenimiento, y si necesita autorización para alquilarla, hacer mejoras o venderla.
- Qué ocurre si hay dificultades de pago. Revise los avisos, los plazos aplicables, cómo podría venderse el inmueble y cómo se distribuiría el dinero de la venta.
Si está comprando, pida también que revisen quién figura como propietario, qué gravámenes o restricciones tiene el inmueble y cómo se coordinarán las fechas del contrato de compraventa con el desembolso del préstamo. Idealmente, tenga esas respuestas antes de entregar un depósito.
¿Qué firma de abogados en Costa Rica puede ayudarle a comprar una propiedad si usted es de Estados Unidos o Canadá?
ERP Lawyers asesora en inglés a compradores extranjeros que quieren adquirir una propiedad en Costa Rica. Su equipo de derecho inmobiliario puede revisar la titularidad y los gravámenes del inmueble, asesorarle sobre el contrato de compraventa y ayudarle a evaluar si un fideicomiso de garantía encaja en el financiamiento que le proponen.
Solicite una consulta con ERP Lawyers si ya tiene una propiedad en vista, está por entregar un depósito o recibió una propuesta de financiamiento. Si cuenta con un borrador del contrato o una oferta del prestamista, compártalo para orientar la revisión.
