Costa Rica atrae cada vez más a extranjeros que buscan algo más que una propiedad: un lugar para vivir, disfrutar su jubilación o combinar uso personal con ingresos por alquiler. Para inversionistas norteamericanos, jubilados y nómadas digitales, comprar bienes raíces puede ser tanto una decisión de estilo de vida como una estrategia patrimonial.
El mercado ofrece oportunidades interesantes, pero una propiedad atractiva por ubicación, precio o potencial de renta no necesariamente es una inversión segura. Antes de comprar, es fundamental verificar qué se está adquiriendo, qué uso puede darse al inmueble y qué obligaciones acompañarán la inversión.
Por eso, una debida diligencia inmobiliaria en Costa Rica es el punto de partida para proteger su capital y tomar una decisión informada.
¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Costa Rica?
Sí. Costa Rica ofrece un entorno especialmente atractivo para la inversión inmobiliaria extranjera, gracias a la seguridad jurídica de su sistema de propiedad, su estabilidad y el atractivo natural y turístico que distingue al país. Las personas extranjeras pueden adquirir bienes inmuebles inscritos y encontrar oportunidades tanto para establecer una residencia como para disfrutar de una segunda vivienda o generar ingresos mediante alquileres.
El potencial de cada inversión dependerá del tipo de propiedad y del objetivo que usted tenga para ella.
No es lo mismo adquirir una residencia para uso personal que una propiedad destinada a alquileres vacacionales, un lote para desarrollar o un inmueble ubicado dentro de la Zona Marítimo Terrestre.
La estructura legal de la operación debe responder a esas diferencias.
¿Una inversión inmobiliaria puede facilitar su residencia?
La compra de bienes raíces puede tener también un componente migratorio importante.
La Ley N.º 9996, Ley para la Atracción de Inversionistas, Rentistas y Pensionados, redujo a US$150.000 el monto mínimo de inversión requerido para optar por la categoría migratoria de inversionista, sujeto al cumplimiento de los requisitos establecidos por la legislación y las autoridades migratorias.
Los bienes inmuebles se encuentran entre las inversiones que pueden utilizarse para acreditar este requisito.
Esto permite que, en determinados casos, la compra de una propiedad forme parte de una estrategia más amplia: invertir en Costa Rica y, al mismo tiempo, establecer una base para solicitar residencia como inversionista.
Por esa razón, si usted contempla ambas posibilidades, es recomendable analizar la estrategia inmobiliaria y migratoria antes de estructurar y registrar la adquisición.
¿Qué debe verificar antes de comprar?
La debida diligencia o due diligence permite detectar riesgos antes de que el comprador comprometa definitivamente su capital.
Una revisión legal adecuada comienza por el Registro Nacional para confirmar la titularidad del inmueble y determinar si existen hipotecas, embargos, anotaciones u otras limitaciones.
Pero el análisis no termina en el Registro.
También debe comprobarse que el plano catastrado corresponda con la información registral, revisar la situación municipal y determinar si el inmueble resulta apto para el uso que usted pretende darle.
¿Por qué debe verificar la disponibilidad de agua?
Este aspecto es especialmente importante cuando se adquiere un lote con intención de construir.
La carta de disponibilidad hídrica, emitida por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA) o por la ASADA correspondiente, permite acreditar la disponibilidad del servicio de agua potable.
La ausencia de disponibilidad hídrica puede impedir en la práctica la obtención de permisos de construcción.
Por eso, no basta con evaluar metros cuadrados, vistas o ubicación. Si su plan requiere desarrollar el inmueble, la disponibilidad de agua debe verificarse antes de comprar.
¿Qué debe revisar si la propiedad está en condominio?
Los condominios son frecuentes en desarrollos residenciales y turísticos y pueden resultar particularmente atractivos para compradores extranjeros por sus servicios, seguridad y áreas comunes.
Sin embargo, adquirir una finca filial implica aceptar las reglas del condominio.
Antes del cierre debe revisarse el Reglamento de Condominio y Administración, incluyendo las disposiciones sobre cuotas de mantenimiento, uso de áreas comunes, mascotas, modificaciones arquitectónicas y cualquier restricción que pueda afectar sus planes.
También es fundamental obtener constancia del estado de las cuotas condominales. Las deudas asociadas a estas obligaciones pueden afectar directamente al nuevo propietario.
Esta revisión cobra todavía más importancia si la propiedad se compra como inversión para generar renta.
¿Puede comprar una propiedad para alquilarla en Airbnb?
Sí. Una propiedad en Costa Rica puede combinar uso personal con la generación de ingresos mediante alquileres temporales, lo que amplía las posibilidades para quienes buscan que el inmueble produzca renta durante los períodos en que no lo utilizan.
Plataformas como Airbnb han facilitado este modelo, particularmente en destinos turísticos. Sin embargo, la posibilidad comercial de anunciar una propiedad en una plataforma debe distinguirse de la viabilidad legal de operarla como hospedaje temporal.
Costa Rica regula el hospedaje no tradicional mediante la Ley N.º 9742 y su reglamentación. Las personas físicas o jurídicas que desarrollen esta actividad deben considerar su inscripción como prestadores ante el Instituto Costarricense de Turismo (ICT), así como las obligaciones tributarias aplicables, incluyendo inscripción ante la Administración Tributaria, facturación electrónica y declaraciones correspondientes.
En el caso de propietarios extranjeros no residentes, puede ser necesario gestionar un Número de Identificación Tributaria Especial (NITE) para cumplir con sus obligaciones fiscales.
Por eso, si la renta vacacional forma parte de su modelo de inversión, debe analizarse desde el principio. En una propiedad sometida al régimen de condominio, por ejemplo, la revisión del reglamento permite determinar si existen disposiciones que puedan limitar el uso previsto.
A partir de 2026, además, el intercambio de información relacionado con plataformas digitales refuerza la importancia de mantener una estructura de operación y cumplimiento tributario adecuada.
La conclusión práctica es simple: no evalúe únicamente cuánto podría generar una propiedad en alquiler; verifique primero si puede utilizarla legalmente de la forma proyectada y cuáles serán los costos y obligaciones de esa actividad.
¿Qué riesgos existen al comprar cerca de la playa?
Las propiedades costeras requieren una atención legal especial.
La Zona Marítimo Terrestre (ZMT) comprende, como regla general, una franja de 200 metros medida desde la línea de pleamar ordinaria. Dentro de ella existen dos zonas con regímenes jurídicos diferentes.
¿Qué ocurre con los primeros 50 metros?
Los primeros 50 metros corresponden a la Zona Pública.
Esta franja es de dominio público, inalienable e imprescriptible. No puede tratarse como una propiedad privada convencional ni ser objeto de una concesión ordinaria para apropiación particular.
Por eso, expresiones comerciales como “beachfront” o “frente al mar” nunca deben sustituir una revisión jurídica de la propiedad.
¿Y los siguientes 150 metros?
Los 150 metros siguientes constituyen la Zona Restringida, donde pueden otorgarse concesiones bajo el régimen establecido por la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre.
Para el inversionista extranjero existe una consideración fundamental: cuando una sociedad es titular de una concesión, al menos el 50% de su capital social debe pertenecer a costarricenses, de acuerdo con el régimen aplicable.
Una concesión costera, por lo tanto, no debe evaluarse como si fuera una propiedad privada inscrita bajo un régimen ordinario.
Antes de invertir deben revisarse cuidadosamente la existencia y vigencia de la concesión, su inscripción, las condiciones municipales y el Plan Regulador Costero aplicable.
¿Cuáles son los principales costos de cierre?
El presupuesto de inversión no debe limitarse al precio anunciado de la propiedad.
Uno de los principales costos es el Impuesto de Traspaso de Bienes Inmuebles, cuya tarifa es del 1,5% sobre la base imponible correspondiente.
A esto se agregan honorarios notariales, timbres y derechos de inscripción. Como referencia general, los costos de formalización de una operación inmobiliaria pueden representar aproximadamente entre 3,5% y 4,5% del valor de la transacción, dependiendo de sus características.
Conocer estos costos de antemano permite calcular con mayor precisión el capital necesario para completar la inversión.
¿Qué debe saber sobre el impuesto a las casas de lujo?
Las propiedades residenciales de mayor valor pueden quedar sujetas al Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda, conocido comúnmente como impuesto a las casas de lujo.
Para el período fiscal 2026, el valor de la construcción y las instalaciones fijas y permanentes se encuentra exento hasta ₡143.000.000. Si se supera ese umbral, corresponde determinar el impuesto de acuerdo con las reglas de valoración y tarifas progresivas aplicables.
Este es un costo recurrente que conviene identificar durante la debida diligencia, especialmente al analizar residencias de alto valor.
¿Cómo convertir una propiedad en una inversión segura?
Una buena inversión inmobiliaria no se define únicamente por cuánto cuesta comprar una propiedad o cuánto podría aumentar su valor.
También importa qué puede hacer usted con ella.
Si desea vivir en Costa Rica, la inversión puede relacionarse con su planificación migratoria. Si pretende construir, debe comprobar la disponibilidad de agua y la viabilidad del proyecto. Si compra en un condominio, debe conocer sus reglas y obligaciones. Si busca generar renta mediante Airbnb u otras plataformas, debe verificar que el uso proyectado sea viable y estructurar correctamente el cumplimiento de la actividad. Y si la propiedad está cerca del mar, el régimen de la ZMT requiere una revisión particularmente rigurosa.
Cada uno de estos factores puede modificar el valor real de una oportunidad inmobiliaria.
En ERP Lawyers & Associates acompañamos a compradores extranjeros desde la revisión inicial de la propiedad y la debida diligencia hasta la estructuración legal y formalización de la compraventa, integrando cuando corresponde los aspectos migratorios y regulatorios vinculados con la inversión.
Nuestro objetivo es que usted pueda invertir con información clara y respaldo jurídico, procurando un proceso de compra seguro, fluido y sin contratiempos.
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